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¿Cómo calculo el precio de venta de una casa? 

  • Métodos para valorar una casa con éxito.

Enrique Ruiz arquitecto agente inmobiliario Madrid

ENRIQUE RUIZ FERNANDEZ, Madrid – 11/06/2020.


¿Quiere conocer el precio real de una casa que va a vender o a comprar?

Saber el valor de su casa no solo es importante si quiere vender, también es una gran ayuda para saber el valor actualizado de los activos inmuebles que tenga en posesión.

  • La respuesta corta es fácil.“Una casa vale lo que alguien quiera pagar por ella”.
  • La respuesta larga es que depende de factores externos, como el mercado actual general, la localización, la situación de las calles colindantes, etc., y de factores internos de la propia casa como el estado legal, las condiciones que se encuentran la casa, etc.

Valoración y tasación:

Lo primero que debemos saber es la diferencia entre valoración y tasación. Ambos términos dan un valor a la propiedad, pero uno es oficial y el otro no.

  • La tasación es un documento legal con valor jurídico. Certifica el valor del inmueble para una finalidad determinada. Se realiza mediante un procedimiento regulado. Sólo lo pueden realizar sociedades homologadas y supervisadas por el Banco de España.
  • La valoración establece el valor de un inmueble de modo orientativo. Carece de valor legal, pues no se ajusta a un procedimiento reglado, y la persona que la realiza no tiene ninguna responsabilidad sobre el valor dado.

Ni la valoración ni la tasación son una ciencia exacta, ya que cada casa tiene unas peculiaridades distintas al resto, incluso  si comparamos con la del vecino.

Dispone de varias formas para conocer el valor de su casa:

Herramientas de valoración on line.

Si busca «¿cuánto vale mi casa?» en internet encontrará muchas webs para valorar una vivienda de manera inmediata, ya sea de forma gratuita o de pago. Algunos ejemplos son: BBVA, Bankia, Tercero B, Idealista, Fotocasa, estadísticas del Ayuntamiento de Madrid, etc.

Mediante sus bases de datos y modelos matemáticos intentan predecir el valor de su casa en términos generales. Todas estas herramientas pueden ser un buen comienzo para empezar a trabajar, pero no son muy exactas a la hora de determinar una casa en particular, ya que no tienen en cuenta los detalles.

En la mayoría de las webs inmobiliarias cuando sale información de “Conozca el valor de su casa gratis” el objetivo real es el marketing y la captación de posibles propietarios que quieren vender su casa.

Hay herramientas de pago que son utilizadas normalmente por los profesionales, que te permiten jugar con distintas variables en función de cada casa. Son más precisas que las generales.

Mi recomendación es que una vez hechos estos estudios, se contacte con un agente inmobiliario profesional, que tenga experiencia en la zona, con base de datos propia (con ventas reales), que esté habituado a trabajar con propiedades parecidas a la suya, y así poder afinar al máximo el valor de la vivienda. 

Incluso es interesante hablar con más de un agente inmobiliario. Lo ideal es tener 3 valoraciones para poder hacer una comparativa más exacta y obtener una valoración más real. Por ejemplo, si uno da 11, otro 13 y el último 6 ó 18 sabemos que la valoración rondará entre 11 y 13, y el tercero estará descartado por existir demasiada diferencia en su valoración.

Análisis comparativo del mercado.

Es la mejor pues se trabaja con datos reales de las transacciones realizadas.

En España, al no estar regularizado el sector inmobiliario, no se tiene acceso a estos datos reales de las compraventas realizadas.

Lo que hace mucha gente es coger referencias de casas en venta con características similares de los portales inmobiliarios, como idealista, fotocasa, etc. El primer problema que se plantea es que es difícil determinar qué casas selecciono como referencia, y el segundo es que los precios no son de ventas realizadas sino que son precios anunciados, generalmente más altos que el real.

Solicitar una tasación oficial.

En el proceso de compraventa sólo es necesario si se va a solicitar una hipoteca pero, como propietario, puede contratar a un tasador para que estime el valor de la vivienda en cualquier momento. Esta opción es muy utilizada en los casos de herencias, divorcios y otros motivos en los que los propietarios no se ponen de acuerdo y quieren evitar disputas.

Algunos de los parámetros que se tienen en cuenta son:

  • Mercado: la región, ciudad y barrio en el que se encuentra una casa.
  • Propiedad: características de la casa, incluidas las mejoras y el terreno en el que se asienta.
  • Propiedades comparables: ventas, listados, vacantes, costos, depreciación y otros factores para casas similares en el mismo mercado.

La tasación se entrega en un documento oficial donde se indican todos los parámetros utilizados y el precio de la casa.

¿Y si quiero aumentar el valor de la vivienda?

Ahora que conoce el valor de la casa, puede subir el precio haciendo algunas mejoras como: ampliación de la casa, reforma de la cocina o del baño, etc.

Aquí te dejo dos enlaces que pueden ser muy interesantes para ampliar información:

 

 

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Vender una propiedad es un trabajo complejo en el que intervienen muchos factores externos (un mercado experimentado, exceso de competencia, muchas empresas profesionales que invierten grandes cantidades de dinero, etc.) y factores internos de cada propiedad (no hay ninguna vivienda igual, son muy parecidas pero siempre hay alguna diferencia). Y es importante tenerlos muy en cuenta si no se quiere regalar la vivienda, poniendo un precio más bajo del que demanda el mercado.

Se necesita rigor, un sistema probado y sobretodo una actitud enérgica para conseguir el objetivo deseado que es «vender la vivienda al precio más alto, en el menor tiempo y con los mínimos problemas posibles».

Para cualquier consulta o información adicional no dude en ponerse en contacto conmigo y le ayudaré sin compromiso.

 

Enrique Ruiz Fernández

International Property Adviser | Architecture | Construction

+34 606 25 80 46 | enrique@proarcom.com