Errores a evitar si quiere vender una vivienda sin inmobiliaria.

  • ¿Quiere vender su vivienda y no sabe por dónde empezar?

  • ¿Tiene su vivienda en venta y aún no lo ha conseguido?

Como vender su casa en Madrid

Como vender su casa en Madrid con Enrique Ruiz Fernández

ENRIQUE RUIZ FERNANDEZ, Madrid – 20/04/2020 

A continuación le enumero los errores más habituales que se producen al poner en venta una vivienda de manera particular, sin la ayuda de un agente inmobiliario.

He dividido el proceso de venta en sus distintas etapas.

Al final del artículo podrá descargar el PDF con el resumen de todos los puntos. Lo podrá imprimir y usar de guía, pues espero que le sirva de ayuda.

 

Listado de los errores más habituales a tener el cuenta cuando está vendiendo su inmueble:

Errores al fijar el precio de la vivienda:

  • No tener claro el motivo de la venta. Poner a la venta una propiedad que en realidad no se quiere vender.
    • No tener claro quiénes son los propietarios y si todos están dispuestos a vender.
    • No tener en cuenta a todos los propietarios en el caso de herencia o de divorcio.
    • Comprar otro piso antes de vender.
  • No valorar correctamente la vivienda:
    • Poner el precio de venta en función del dinero que se necesita o se debe al banco.
    • Sumar todo el coste de la reforma en el precio de venta. No quiere perder dinero.
    • No hacer una valoración correcta según marca el mercado. Tomar como referencia el precio al que «dicen» que han vendido los vecinos. Pensar que tu piso vale más que el del vecino.
    • Valorar la terraza al mismo precio que la vivienda. Cómo valorar una vivienda con terraza.
  • No tener estrategia de venta. Tiempos y tareas a realizar. ¿Cómo conseguir un buen precio de venta?
    • No poner el precio de mercado. Pensar en poner un precio caro porque ya habrá tiempo para bajarlo.
    • No haber estudiado en detalle el precio de viviendas con similares características.
    • Poner un precio muy alto porque no tiene prisa en vender.
    • Bajar mucho el precio para acelerar la venta.

Errores por no tener la documentación al día:

Evitar este error es imprescindible para establecer la estrategia a seguir. Se deben conocer las limitaciones legales que tiene la propiedad, pues nos pueden perjudicar enormemente al negociar una oferta de un comprador. A continuación hago un listado de los errores al no revisar los documentos:

  • No disponer de Cédula de Habitabilidad o tenerla caducada.
  • No tener la calificación urbanística.
  • No haber revisado la nota simple.
  • No tener el Certificado de Eficiencia Energética.
  • No saber en qué estado está la ITE del edificio y desconocer el estado de la finca.
  • No saber las cargas del inmueble.
  • No tener el último recibo de IBI.
  • No tener los gastos de comunidad.
  • No tener a mano los últimos recibos de suministros del inmueble.
  • No tener en cuenta el articulo 28 en una herencia.

Errores al anunciar la propiedad:

  • No tener una estrategia de comercialización. Promocionar tu vivienda sólo en internet sin tener claro el público al que nos dirigimos.
  • No elegir correctamente el portal inmobiliario.
  • Poner un cartel en el balcón.
  • Dar de alta los anuncios en portales inmobiliarios deprisa y corriendo.
  • Escribir un anuncio incompleto y a las personas equivocadas.
  • No describir la verdad.
  • No anunciar las superficies correctamente.
  • Cometer errores ortográficos o de redacción.
  • Hacer fotos de su casa con el móvil.
  • Poner pocas fotos o demasiadas y repetitivas.
  • Que salgan personas en las fotos o se reflejen en los espejos, ventanas.
  • Si tiene inquilinos no se olvide de ellos.
  • Utilizar el número de móvil personal en los anuncios.
  • No utilizar la arquitectura para vender.
  • No haber preparado la vivienda para la venta (artículo completo).

Errores al gestionar las llamadas de los posibles compradores:

  • No contestar lo antes posible las llamadas, los emails o los WhatsApp.
  • Sólo atender a los posibles compradores fuera de nuestro horario laboral.
  • No filtrar a los posibles compradores con las preguntas adecuadas y forzar la visita sin haber calificado adecuadamente al comprador.
  • No llevar un registro de las llamadas.
  • No tener clara la estrategia de visitas, ni tener en cuenta las mejores horas para enseñar la vivienda.
  • No prepararse las visitas de antemano.

Errores de seguridad personal y familiar:

  • No comprobar el número de teléfono.
  • Explicar a desconocidos nuestros horarios.
  • Dar demasiada información sobre la seguridad de la vivienda.
  • No avisar a una persona de confianza que estamos enseñando la casa a un desconocido.
  • No pedir que nos enseñen el DNI antes de visitar la vivienda.
  • No guardar los objetos de valor durante las visitas.
  • Dejar solos a los desconocidos sin nuestra supervisión dentro de casa.

Errores de actitud durante las visitas:

  • Dar importancia sólo a los aspectos positivos de tu vivienda.
  • Ser poco sincero.
  • No tener en cuenta a nuestras mascotas al enseñar la vivienda.
  • Tomarse los comentarios como críticas y de forma personal.
  • Juzgar a los posibles compradores.
  • No hacer las preguntas adecuadas al comprador durante la visita y al finalizarla.
  • No llevar un registro de las visitas que hacemos.

Errores de negociación:

  • No tener claro cómo vamos a gestionar las ofertas.
    • Descartar las primeras ofertas.
    • Hacer la negociación por mensaje o email.
    • Aceptar ofertas online.
    • Ser muy confiado o muy desconfiado.
  • Buscar modelos de contratos en Internet.
  • No tener claro el proceso legal de la compraventa de la vivienda.
  • No saber explicar con detalle como funciona la Golden Visa.
  • No tener claros los gastos e impuestos que hay que pagar al vender.
  • No tener claros los costes e impuestos que hay que pagar al comprar.
  • No evitar que aparezca la palabra «sorpresa» durante todo el proceso de compraventa y más durante la negociación.

Errores por no elegir a un profesional o al elegirlo:

  • Gestionar la venta sin la ayuda de un profesional por no querer pagar comisión a una agencia.
  • Descartar a todas las inmobiliarias.
  • No elegir a la inmobiliaria correcta:
    • Trabajar con muchas inmobiliarias a la vez.
    • No dejar publicar ni poner carteles a la inmobiliaria.
    • No querer firmar nada.
    • No elegir al profesional adecuado (arquitectura, abogados, notarios, etc).
    • No tener en cuenta el equipo humano de la inmobiliaria.
    • No fijarse en la tipología de propiedades que comercializa una inmobiliaria.
    • No tener claros los servicios inmobiliarios que necesitamos.
    • No querer en exclusiva.
    • Considerar la oficina virtual idealista, fotocasa, etc como que está publicado en Idealista.
  • Creer que se va a tener suerte pensando que se tiene tiempo, y llevar la comercialización personalmente.

***

Vender una propiedad es un trabajo complejo en el que intervienen muchos factores externos (mercado experimentado, exceso de competencia, muchas empresas profesionales que invierten mucho dinero, etc.) y factores internos de cada propiedad (no hay ninguna vivienda igual, son muy parecidas pero siempre hay alguna diferencia). Y es importante tenerlos muy en cuenta si no se quiere regalar la vivienda, poniendo un precio más bajo del que demanda el mercado.

Se necesita rigor, un sistema probado y sobretodo una actitud enérgica para conseguir el objetivo deseado que es «vender la vivienda al precio más alto, en el menor tiempo y con los mínimos problemas posibles».

Para cualquier consulta o información adicional no dude en ponerse en contacto conmigo y le ayudaré sin compromiso.

 

Enrique Ruiz Fernández

International Property Adviser | Architecture | Construction

+34 606 25 80 46 | enrique@proarcom.com